{"id":7651,"date":"2024-01-03T11:44:52","date_gmt":"2024-01-03T14:44:52","guid":{"rendered":"https:\/\/navarrocastex.com\/fra\/?post_type=novedades&p=7651"},"modified":"2024-01-03T11:44:52","modified_gmt":"2024-01-03T14:44:52","slug":"dnu-70-2023-principales-reformas-modificacion-al-regimen-de-locacion-de-inmuebles","status":"publish","type":"novedades","link":"https:\/\/navarrocastex.com\/fra\/novedades\/dnu-70-2023-principales-reformas-modificacion-al-regimen-de-locacion-de-inmuebles\/","title":{"rendered":"DNU 70\/2023 \u2013 PRINCIPALES REFORMAS: MODIFICACI\u00d3N AL R\u00c9GIMEN DE LOCACI\u00d3N DE INMUEBLES"},"content":{"rendered":"\n

Derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres. Las interrogantes que subsisten.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A partir de la calificaci\u00f3n presidencial de las leyes de alquileres de los a\u00f1os 2020 y 2023 (N\u00b0 27.221 y N\u00b0 27.551) como \u201cnefastas\u201d y proceder el Presidente Milei a derogarlas por medio del DNU del pasado 21 de diciembre, en los pr\u00f3ximos d\u00edas -aunque con algunas modificaciones- volver\u00e1 a regir el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (CCCN) en cuestiones de locaci\u00f3n de inmuebles entre particulares.<\/p>\n\n\n\n

Es as\u00ed que mediante un shock en favor de la autonom\u00eda de la voluntad de los privados<\/em> se busca dar un nuevo impulso a un mercado por dem\u00e1s lastimado por un intervencionismo estatal asfixiante y paralizador, que hasta exig\u00eda que estos contratos fueran registrados en la AFIP y que por sus excesivas exigencias termin\u00f3 perjudicando a quienes m\u00e1s dijo buscar proteger y gener\u00f3 un mercado inmobiliario al margen de la ley.<\/p>\n\n\n\n

Las reacciones iniciales de operadores del mercado inmobiliario fueron, en general, positivas.<\/p>\n\n\n\n

Las principales modificaciones.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Entre otras contenidas en el DNU, merecen destacarse:<\/p>\n\n\n\n

Plazo de vigencia de los contratos<\/em>: ser\u00e1 el que las propias partes hayan establecido, no existiendo m\u00e1s un plazo m\u00ednimo legal de dos o tres a\u00f1os tal como las leyes, ahora derogadas, establec\u00edan. La norma dispone que si las partes nada pactaron, el plazo ser\u00e1 de dos a\u00f1os, que por otra parte es lo m\u00e1s habitual.<\/p>\n\n\n\n

Posibilidad de pactarse el alquiler en moneda extranjera<\/em>: ya no existir\u00e1n limitaciones al respecto, pudiendo pactarse contratos en d\u00f3lares o en cualquier otra moneda sin curso legal en el pa\u00eds y nadie (ni el locatario ni un juez) podr\u00e1n imponer la conversi\u00f3n del canon a pesos<\/em> si eso no fue la voluntad de las partes al celebrar el contrato.<\/p>\n\n\n\n

Ajuste del precio de la locaci\u00f3n<\/em>: a diferencia del r\u00e9gimen anterior (con la aplicaci\u00f3n obligatoria de variados \u00edndices oficiales), adem\u00e1s de poderse recurrir tanto a \u00edndices de ajuste de precio, de car\u00e1cter p\u00fablico o privado (que tengan, naturalmente, relaci\u00f3n con la moneda elegida para el pago del alquiler), las partes podr\u00e1n libremente decidir acerca de la periodicidad de su aplicaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Garant\u00edas<\/em>: m\u00e1s all\u00e1 de la reforma a la ley de alquileres promovida por el gobierno anterior en 2023 hab\u00eda ampliado el men\u00fa de garant\u00edas otorgables por el locatario (aunque con limitaciones en cuanto a la forma de su utilizaci\u00f3n), ahora las partes podr\u00e1n libremente fijar los t\u00e9rminos de las mismas, elegir cuantas otras deseen y adem\u00e1s pactar la moneda y forma en c\u00f3mo ser\u00e1n devueltos o aplicados los dep\u00f3sitos al finalizar el contrato.<\/p>\n\n\n\n

Se trata \u00e9ste de un aspecto que necesitar\u00e1 tambi\u00e9n del concurso de agentes inmobiliarios aggiornados<\/em>, que dejen de lado in\u00fatiles exigencias a locatarios, otorgando mayor valor a la persona del fiador.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Periodicidad del pago del alquiler<\/em>: Las partes podr\u00e1n pactarlo libremente, aunque los pagos no podr\u00e1n ser inferiores a un mes.<\/p>\n\n\n\n

Terminaci\u00f3n anticipada del contrato<\/em>: el locatario podr\u00e1 dar por terminado el contrato en cualquier momento sin causa alguna, pagando una suma equivalente al 10% del saldo del canon locativo hasta el vencimiento.<\/p>\n\n\n\n

Lo cierto es que, autonom\u00eda de la voluntad mediante, nada impide ahora que las partes pacten incluso que sea tambi\u00e9n el propio locador quien pueda rescindirlo sin causa alguna, algo prohibido desde siempre.<\/p>\n\n\n\n

Qu\u00e9 pasar\u00eda con los contratos de locaci\u00f3n de inmuebles firmados bajo las leyes de los a\u00f1os 2020 y 2023<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3n con los contratos firmados con anterioridad a la vigencia del DNU -bajo el r\u00e9gimen de las leyes 27.551 y 27.737- a menos que las partes acuerden su expresa rescisi\u00f3n (terminaci\u00f3n hacia adelante) y firmen en consecuencia un nuevo contrato regido ahora por el DNU, \u00e9stos se regir\u00e1n por las viejas reglas atento el principio de irretroactividad de las leyes<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed es que habr\u00e1 seguramente inquilinos que por alguna raz\u00f3n (plazo m\u00ednimo de 3 a\u00f1os; mecanismo de actualizaci\u00f3n, etc.) prefieran continuar bajo el viejo esquema.<\/p>\n\n\n\n

A muchos otros (incluyendo aqu\u00e9llos que vienen prorrogando<\/em> viejas locaciones a fin de evitar la aplicaci\u00f3n de las malas leyes<\/em> de los a\u00f1os 2020 y 2023) les convendr\u00e1 empezar de cero<\/em> bajo este esquema que desregula casi por completo<\/em> la industria.<\/p>\n\n\n\n

Todo lo anterior ser\u00e1 materia de libre negociaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

A modo de conclusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Entre otras ventajas, es de esperar que la presente desregulaci\u00f3n incentive a propietarios a poner sus inmuebles en el mercado formal de alquileres con las consecuencias que ello implique a favor de su sinceramiento y dinamismo, permitiendo a la vez el acceso m\u00e1s econ\u00f3mico a la vivienda por quienes no disponen de casa propia gracias a la consiguiente baja de costos que la libre oferta muy seguramente aparejar\u00e1.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, en contra de esta suerte de auto regulaci\u00f3n<\/em>, tambi\u00e9n se levantan voces en contra de lo que algunos dan en llamar excesiva libertad<\/em> por falta de marco regulatorio graficando, a modo de ejemplo, que la ausencia de plazos m\u00ednimos de alquiler podr\u00eda aparejar inestabilidad e incerteza para inquilinos de bajos recursos que pueda derivar en abusos.<\/p>\n\n\n\n

Ser\u00eda la primera vez en 100 a\u00f1os que la ley no delimite el plazo de los contratos de alquiler. Lo mismo ocurre con la mencionada falta de prohibici\u00f3n al locador de rescindir el contrato libremente si as\u00ed lo pactare.<\/p>\n\n\n\n

Puede ser que los temores sean fundados y desde ya que habr\u00e1 que atender siempre la situaci\u00f3n de aqu\u00e9llos m\u00e1s vulnerables; pero fuera de este tipo de situaciones de excepci\u00f3n existe quiz\u00e1s cierta falta de acostumbramiento de la sociedad a vivir sin tantas restricciones\u2026 una suerte de S\u00edndrome de Estocolmo<\/em> al cual los argentinos estuvimos acostumbrados durante d\u00e9cadas.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","novedades_category":[],"class_list":["post-7651","novedades","type-novedades","status-publish","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/navarrocastex.com\/fra\/wp-json\/wp\/v2\/novedades\/7651","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/navarrocastex.com\/fra\/wp-json\/wp\/v2\/novedades"}],"about":[{"href":"https:\/\/navarrocastex.com\/fra\/wp-json\/wp\/v2\/types\/novedades"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/navarrocastex.com\/fra\/wp-json\/wp\/v2\/novedades\/7651\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7653,"href":"https:\/\/navarrocastex.com\/fra\/wp-json\/wp\/v2\/novedades\/7651\/revisions\/7653"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/navarrocastex.com\/fra\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7651"}],"wp:term":[{"taxonomy":"novedades_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/navarrocastex.com\/fra\/wp-json\/wp\/v2\/novedades_category?post=7651"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}